Vous souhaitez acheter un logement à Paris, mais vous hésitez entre investir dans du neuf ou de l’ancien. Bien sûr, l’achat d’un appartement peut se décider sur un coup de cœur. Le charme du parquet, des moulures et des cheminées des appartements haussmanniens, ou bien les grandes baies vitrées, les terrasses et les espaces de vie fonctionnels, sont des atouts qui, dans les deux cas, ne laissent personne indifférent. Seulement, outre vos préférences, vous devez aussi prendre en compte des aspects peut-être moins agréables, mais tout aussi importants, comme l’offre au cœur même de Paris, les délais d’emménagement, sans oublier les différences de prix entre logement neuf et ancien.
Pour définir si un appartement est neuf ou ancien, il convient de se fier à sa date de construction.
D’une manière générale, tous les logements construits il y a plus de 5 ans sont considérés comme anciens, tandis que ceux ayant moins de 5 années d’existence sont considérés comme neufs.
Il existe cependant des exceptions qui peuvent faire basculer un appartement ou une maison dans l’une ou l’autre catégorie.
Ainsi, pour être considéré comme neuf, un bien immobilier doit avoir été construit il y a moins de 5 ans et ne jamais avoir eu de propriétaire.
Un logement en cours de construction ou en projet est également considéré comme neuf. Enfin, un logement dont la date de construction dépasse 5 ans et ayant fait l’objet de travaux de rénovation extrême est, lui aussi, considéré comme neuf.
Au contraire, tout bien immobilier ayant été construit il y a plus de 5 ans et n’ayant pas subi de rénovation profonde est considéré comme ancien.
Un appartement construit il y a moins de 5 ans et ayant déjà eu un propriétaire est considéré comme ancien.
Avant de vous décider entre acheter un logement neuf ou ancien, vous devez prendre en considération tous les critères qui différencient ces deux catégories de biens immobiliers, ainsi que leurs avantages et inconvénients respectifs.
Acheter un logement neuf, c’est pouvoir emménager sans avoir de travaux à prévoir, même à long terme. C’est aussi bénéficier d’un logement à l’isolation thermique et phonique parfaite, aux espaces optimisés, aux équipements dernier cri et aux normes de sécurité.
En copropriété, c’est aussi pouvoir profiter d’équipements collectifs neufs et modernes (parking ou garage, accès handicapés, ascenseurs, borne de recharge pour voiture électrique, vidéosurveillance…), et des charges moins élevées.
À partir de 2021, avec l’entrée en vigueur de la réglementation environnementale RE2020, toutes les nouvelles constructions devront répondre aux normes renforcées permettant de réduire les émissions de CO2 et la consommation énergétique des logements, tout en assurant un confort thermique optimal toute l’année, même en période de canicule.
D’un point de vue fiscal et financier, acheter dans du neuf, c’est bénéficier de frais de notaire réduits et d’une exonération de taxe foncière les deux premières années d’occupation du logement.
Vous pouvez, sous certaines conditions, bénéficier d’un prêt immobilier à taux zéro (PTZ) ou d’un prêt gratuit obtenu auprès des collectivités locales. Si vous achetez dans du neuf pour réaliser un investissement immobilier locatif, alors vous pouvez bénéficier de la loi Pinel.
Cependant, acheter un logement neuf, c’est aussi devoir faire avec le manque de terrains et donc, de programmes neufs en centre-ville. C’est alors habiter des quartiers excentrés, éloignés des commerces et des principaux services.
Hormis Paris et la petite couronne, les biens immobiliers neufs en France sont plus chers au m2 que les anciens. Ils sont aussi soumis au régime de la TVA à 20 % (5,5 % pour les logements situés en zone prioritaire).
De plus, une fois le projet commandé, il peut s’écouler de nombreux mois (voire années) avant de pouvoir emménager. Vous devez donc vous assurer d’avoir les fonds nécessaires pour financer les travaux au fur et à mesure de leur avancement.
Acheter dans l’ancien, c’est se laisser charmer par un cachet et un caractère. C’est profiter d’une cheminée ou d’un parquet authentique, c’est avoir des boiseries ou des moulures. Mais vous pouvez aussi faire le choix d’un appartement récent qui offre tout le confort d’un bien neuf.
Les logements anciens sont aussi plus faciles à trouver en centre-ville et dans les quartiers les plus recherchés. Ils vous permettent donc d’être proche de toutes les commodités.
Concernant les prix, les appartements anciens sont moins chers au m2 que les neufs (sauf en Île-de-France). De plus, ils peuvent bénéficier de plusieurs aides à la rénovation.
Autre avantage, une fois l’acte définitif de vente signé, vous pouvez emménager immédiatement dans votre nouveau logement.
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Si vous achetez dans l’ancien pour réaliser un investissement locatif, vous pouvez déduire les travaux des loyers. Vous pouvez aussi bénéficier (sous certaines conditions) de programmes de défiscalisation, comme le dispositif Pinel.
Toutefois, acheter dans l’ancien, c’est aussi devoir envisager des travaux à plus ou moins long terme. C’est risquer d’être exposé à des problèmes d’isolation thermique ou phonique, ainsi qu’à des problèmes au niveau des normes de sécurité.
Dans les copropriétés, ce sont également des charges plus élevées et des travaux de réfection ou de remise aux normes à prévoir.
À Paris, par manque de place, les programmes neufs sont rares et souvent éloignés des quartiers les plus attractifs. De plus, en raison de la forte demande et de leur emplacement privilégié, le prix des appartements anciens dépasse fréquemment celui des appartements neufs.
En effet, le prix des immeubles anciens à Paris s’étend de 9 500 € à 15 080 € par m². De leur côté, les immeubles neufs les plus chers se vendent aux alentours de 12 000 € par m².
Dans les quartiers les plus recherchés et les plus prestigieux de Paris, il n’est donc pas rare de voir des appartements anciens se vendre à des tarifs bien plus élevés que ceux des programmes neufs.
La décision finale d’acheter un appartement neuf ou ancien dépendra donc de votre envie de succomber au charme des vieilles pierres, ou au contraire, de leur préférer une structure au charme plus contemporain. Vous devrez aussi porter votre attention sur l’emplacement de votre futur logement, ainsi que de sa proximité avec les services dont vous avez besoin au quotidien. Enfin, vous devez prendre en compte tous les aspects financiers, aussi bien à court terme (prix du logement, frais de notaire...) qu’à long terme (délai avant de pouvoir emménager, travaux dans le logement ou la copropriété…).
